segunda-feira, 16 de julho de 2012

Viabilidade econômica


“A avaliação do orçamento do construtor para consolidação do estudo de viabilidade econômica do empreendimento”.


Uma preocupação permanente dos incorporadores imobiliários é quanto à precisão dos valores dos custos de construção apresentados pelos construtores para a realização dos estudos de viabilidade técnica, econômica e financeira de empreendimentos imobiliários.
Nesses estudos é usual que os incorporadores adotem os valores apresentados pelos construtores, acrescidos de uma taxa de remuneração pré-determinada, onde praticamente todo o risco do negócio fique por conta de quem aporta o capital.
O fato de o contrato de construção, em alguns casos, limitar a aplicação da taxa de remuneração do construtor ao valor do orçamento inicial apresentado, não protege o incorporador de resultados que podem comprometer a viabilidade do negócio quando o custo real supera o orçamento adotado nos estudos realizados.
Um mecanismo adotado pelos incorporadores para minimizar esse risco é a contratação de empresa de consultoria especializada em planejamento e gerenciamento de obras para a elaboração de orçamento detalhado, que serve como uma referência de custos independente ao orçamento elaborado pela construtora.
Esse segundo orçamento é realizado com os mesmos projetos e especificações do empreendimento a fim de que, após a sua conclusão, possibilite a elaboração de uma equalização de quantidades e preços unitários dos orçamentos da construtora e da empresa consultora.
Recomenda-se que essa equalização seja feita em conjunto pelos representantes técnicos da construtora, incorporadora e pelo consultor com o objetivo de identificar o orçamento adequado, e que concordem que esse será o planejamento exequível.
Dessa forma é possível a identificação de previsões de custos mais precisos, sejam valores superiores ou inferiores aos previstos pelo construtor, aumentando a confiabilidade do planejamento e do estudo de viabilidade.
Para que o orçamento do incorporador seja realizado de forma adequada, além de todos os projetos e memoriais descritivos do empreendimento, é necessário que o orçamentista disponha das informações técnicas características da construtora para que sejam contempladas no trabalho, tais como:

> Projeto de canteiro de obra.
> Equipamentos e ferramentas que serão utilizados.
> Equipe técnica operacional da obra que será custeada pelo empreendimento.
> Soluções técnicas adotadas para execução das fundações.
> Processos construtivos dos principais serviços de construção
> Informações sobre a adoção de terceirização e/ou contratação de mão de obra própria para a execução dos serviços.
> Prazo da obra.
> Taxa de encargos sociais adotados sobre a mão de obra.
> Taxa de remuneração da construtora.

Recomenda-se que a montagem orçamentária, assim como o seu resumo, contemple os principais itens de serviços de construção cuja relevância executiva e financeira possam ser
identificadas.
Os registros desses orçamentos com os percentuais representativos de custos desses itens em bancos de dados possibilitam uma projeção de tendências para novos estudos e estimativas de
empreendimentos, assim como a percepção e sensibilidade para identificar necessidades de soluções alternativas para redução dos seus custos.
Discriminamos a seguir os principais itens recomendáveis a serem descritos no resumo orçamentário e no seu detalhamento: projetos e consultorias; instalações do canteiro de obra; serviços operacionais e gerais; trabalhos em solos e contenções; fundações; estruturas; instalações gerais prediais; complementares e especiais; alvenarias; coberturas; impermeabilizações e tratamentos; esquadrias; revestimentos; pavimentações; rodapés, soleiras e peitoris; ferragens das esquadrias; pinturas; vidros; louças, metais e bancas; complementações; limpeza final.

CONCLUSÕES

A adoção de orçamento detalhado elaborado por especialistas contratados pelo incorporador, para a equalização com o orçamento apresentado pelo construtor, é uma tendência mercadológica. O investimento na contratação do trabalho é viabilizado pela possibilidade de se identificar uma estimativa de custos mais precisa para ser adotada nos estudos de viabilidade dos empreendimentos.
O orçamento equalizado aumenta o grau de segurança dos indicadores de resultados dos estudos de viabilidade, além de servir de ferramenta para identificação de possíveis ajustes necessários à melhoria do resultado do empreendimento.
Essa iniciativa favorece também o construtor, uma vez que a equalização dos orçamentos possibilita uma análise crítica de ambos os trabalhos. O resultado dessa equalização permite
ao construtor a realização de um planejamento com base nos valores acordados, aumentando a sua segurança com a anuência do incorporador.


Como Orçar / Pedrinho Goldman - Guia Da Construção 108 – Julho 2010

quarta-feira, 14 de março de 2012

INTERESSANTE: Edifício avança sobre rua em Ceilândia, no Distrito Federal

Lote está escriturado, tem metragem correta e recebeu alvará da Terracap.
Administração de Ceilândia diz que vai corrigir o erro de medição da área.

Um edifício em obras em Ceilândia, no Distrito Federal, avança sobre a rua. A construção representa perigo para motoristas e pedestres. O dono da área diz estar dentro da lei.
Ele mostrou que o lote é dele, está escriturado e tem a metragem correta. O documento recebeu alvará de construção da Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap).
As marcas das medições da área ainda no asfalto comprovariam a explicação dele. Uma delas coloca o edifício dentro dos limites da calçada. Do outro lado da rua, a outra marcação está atrás do meio-fio, fazendo com que a calçada avance sobre a rua.
A administração regional da cidade disse que vai corrigir o erro e arrumar a calçada.

 

quinta-feira, 10 de dezembro de 2009

O que é importante na hora de comprar um terreno para construção?


Um dos principais questionamentos pelos quais se depara quem quer construir seu imóvel é a escolha do terreno. Nem sempre são levados em consideração itens importantes, que depois poderão ser motivos de insatisfação para o novo proprietário. Veja algumas considerações importantes.

• Facilidade de acesso » O lote deve ficar em local que tenha vias de acesso que possibilitem chegar ao mesmo em qualquer clima e com vários tipos de veículo.

• Redes públicas » A existência no local de rede pública de água, energia e esgoto são fatores que já representam economia inicial na construção da obra, pois é preciso água para compor concreto, argamassas e utilizá-la no banheiro dos operários durante a obra. Sua falta implicaria na construção de poço, comum ou artesiano, ou então na compra de água em caminhões. A existência de rede de esgoto evita a construção de fossa séptica para os operários e também para a futura residência. Ao verificar a existência de rede elétrica no local, observe se há fiação aérea, que em alguns locais poderá vir enterrada. Lembre-se de, antes de construir, quando solicitar ligação à concessionária, informar à mesma sobre a potência a ser instalada no canteiro de obra e na futura construção.

• Topografia » O terreno deve preferencialmente ser plano, com leve inclinação para a rua em locais onde a drenagem urbana for eficiente. Certifique-se com a vizinhança se não ocorrem alagamentos em dias de chuva. Na escolha de terrenos em aclive (inclinados acima do nível da rua) ou em declive (inclinados abaixo do nível da rua), considere na fase de execução de sua obra, os gastos com movimento de terra (corte e aterro) e alvenaria de contenção.

Tipo de solo » Verifique se o solo é resistente e capaz de suportar o prédio a ser construído, evitando assim, a utilização de uma fundação de alto custo. Execute uma sondagem, para saber o perfil do terreno, outra alternativa é consultar a vizinhança, diligencie no sentido de saber se nas construções contíguas existem fissuras nas paredes, qual o tipo de fundação utilizada.

• Orientação » Dentro de uma mesma quadra, com vários lotes, dê preferência aquele lote que mais recebe a luz do sol e ventilação. Lembre-se de que aqui no hemisfério sul a face nobre é a Norte, os ambientes mais importantes devem ser voltados para esta orientação para economizar em energia elétrica, nos aparelhos de ar condicionado e propiciar melhor conforto térmico.

Legislação » Consulte o Código de Obras e Zoneamento do município, que versa sobre recuos e número máximo de pavimentos, bem como a possibilidade ou não de futuras desapropriações. Lembre-se, que dados técnicos como recuos e número máximo de pavimentos, serão limitantes para que um profissional legalmente habilitado faça o seu projeto.


Autor: Eng. Civil Eugênio Pacelli de B. Silveira Eng. Civil executor de obras civis e reformas, orçamentista em licitações públicas e privadas. Autor da planilha eletrônica de composição de preços unitários para construção civil.

10/12/09 - 08h27 - Desabamento no RJ

"Morador ouviu estalo e alertou vizinhos para risco de prédio cair"

Um estalo e poeira de cimento caindo das paredes. Esse foi o sinal para que um morador de um dos três prédios que ameaçam desabar na Rua dos Inválidos, no Centro do Rio, se levantasse na madrugada desta quinta-feira (10) e desse o alerta aos vizinhos para deixar seus apartamentos.

"Ouvi um barulho e a poeira de cimento começou a cair às 3h40. Desci até a portaria, peguei a chave e fui até o terraço. Lá, vi uma rachadura e avisei o síndico, que chamou os bombeiros. Na mesma hora, eles mandaram a gente esvaziar o prédio. Saí chamando as pessoas", contou.

Outro morador contou que há mais de 15 anos ocorrem alagamentos na rua quando chove forte na cidade e que a água pode ter infiltrado no solo e abalado a estrutura dos prédios. Ele reclamou também de uma obra grande que está sendo realizada próxima aos prédios.


O major Márcio Mota, da Defesa Civil municipal, afirmou que a Rua dos Inválidos é um ponto tradicional de alagamento na cidade e que a prefeitura está buscando resolver este problema. Segundo ele, as pessoas foram retiradas dos edifícios preventivamente e os engenheiros estão avaliando as rachaduras.

"A obra pode ter mexido com o lençol freático e também pode ser a causa das rachaduras que apareceram nos prédios", disse o major que acredita que a análise dos prédios deve ser concluída no final da manhã.

Ainda não há previsão de quando os moradores poderão voltar para os apartamentos para pegar seus pertences. Num dos prédios moram 68 famílias, no outro moram 24 famílias e o terceiro é um edifício de salas comerciais.


terça-feira, 1 de dezembro de 2009

Concreto não conforme

Matéria capa da revista Téchne 152 - Mês de Novembro de 2009.





Concretos fornecidos podem não estar atingindo a resistência à compressão pedida nos projetos estruturais. Polêmica envolve construtores, concreteiras, projetistas e laboratórios.


 
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quinta-feira, 19 de novembro de 2009

Reciclagem de Entulho


A Construção Civil Deve Se Preparar Para Reduzir Impactos.




Falando aos participantes de simpósio sobre construções “verdes”, promovido pelo Conselho Brasileiro de Construção Sustentável, Charles Kibert, professor da Universidade da Flórida, enfatizou que, em futuro próximo, a indústria da construção civil deverá estar preparada para adotar inovações tecnológicas como forma de reduzir os impactos ambientais de suas atividades. “Já está na hora de pensarmos em modelos de baixa emissão de carbono e eficiência energética”, acentuou o especialista.


Na avaliação de Kibert, a crescente procura por projetos de “greenbuildings” deixa claro que há mercado para esse tipo de empreendimento. “Alemanha e Suécia, por exemplo, já estão produzindo uma segunda geração de prédios verdes, que diminuem a utilização de materiais provenientes de combustíveis fósseis”.

Kibert acrescentou que os Estados Unidos, maior responsável pelos níveis atuais de concentração de gases de efeito estufa na atmosfera, já começaram a discutir planos contra o aquecimento global. “Os países emergentes também devem tomar atitudes que demonstrem a consciência de que são igualmente responsáveis pelas mudanças climáticas”. (Agência Envolverde)


Fonte: Abril